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Si le prix des villas et des appartements connaît un coup d’arrêt sur les rives du Léman, le reste de la Suisse romande paraît moins concerné. La chute des bourses et la hausse des prêts hypothécaires commencent à faire sentir leurs effets. Par Nicolas Pinguely et Jean-Raphaël Fontannaz#
La chute des bourses et le ralentissement qui menace refroidissent les ardeurs des acheteurs. En particulier sur l’arc lémanique. «Il y avait jusqu’à récemment deux pages de transactions immobilières dans la feuille d’avis officielle, contre à peine une demie aujourd’hui.» Promoteur chez Socogestar, à Genève, Stéphane Keller illustre ainsi la baisse du nombre d’achats et de ventes de maisons qu’il observe depuis quelques mois.
Conséquence directe: les prix ont cessé de monter… et commencent même à reculer. Il faut dire que la progression a été fulgurante depuis le début des années 2000. «Nos évaluations montrent des hausses jusqu’à 100% sur Genève. Les gains de valeur dépassent régulièrement les 50% sur l’arc lémanique», constate Christelle Bérard, responsable romande du Centre d’informations et de formation immobilière ( CIFI).

Recul sur le segment spéculatif

«Le marché immobilier se trouve à son apogée et il aurait été irresponsable qu’il continue à grimper depuis les niveaux actuels», estime pour sa part Jos von Arx, patron de la société de conseil Onebanker. Le vent de la crise immobilière des subprime, des taux hypothécaires en hausse (lire l’encadré), la chute des bourses et la récession qui menace aux Etats-Unis commencent à faire sentir leurs effets.
Toute la gamme des biens immobiliers n’est cependant pas touchée de la même manière. Le ralentissement concerne principalement le segment le plus spéculatif: les maisons dont le prix s’échelonne de 1,5 million à 3,5 millions, le cœur du marché. «Les cadres bancaires ou des sociétés internationales, ceux dont le salaire peut dépasser 500?000 francs, deviennent plus prudents», explique Stéphane Keller. Parfum de crise.
«La hausse des prix devrait certes s’essouffler, nuance
Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au Credit Suisse, mais dans la région lémanique, en tout cas, l’offre n’arrive toujours pas à suivre la demande.» Les banques cherchent toutefois à se prémunir. Elles sont devenues plus attentives dans l’octroi de crédits hypothécaires. Logique: il n’est pas rare qu’un propriétaire qui a acheté une villa 1,5 million en 2000 la propose aujourd’hui à 3 millions à la vente. «Mais la valeur de gage d’un bien de ce type se situe plutôt aux alentours de 2,3 millions», analyse Stéphane Keller. Dès lors, les établissements bancaires demandent à l’acheteur davantage de fonds propres. Elles ne le financent qu’à hauteur de 80% des 2,3 millions.
Ces restrictions expliquent le refroidissement actuel. Les prix ont commencé à reculer. «Un appartement de 200 m2 à Satigny n’a pas trouvé preneur pour 1,5 million de francs, rapporte un spécialiste hypothécaire d’une grande banque genevoise. Il est actuellement à vendre à 1,4 million.» Au vu de la morosité ambiante, il n’est pas certain qu’il trouve facilement un acquéreur. Sauf peut-être à 1,2 million…

Baisse en France voisine

L‘immobilier a aussi entamé une décrue en France voisine. «De 10% à 15%, estime le professionnel. L’équivalent d’une année de hausse de prix a été nettoyée depuis l’été 2007.» Mais la situation n’a rien de dramatique. Par comparaison, le marché espagnol abandonne jusqu’à 30%. En fait, ce recul touche les nouvelles constructions. En effet, rares sont les propriétaires désireux de se séparer de leur appartement avec la récente baisse. Le marché immobilier romand ne se résume pas à l’arc lémanique. Loin s’en faut. Ces dernières années, la hausse a également été la norme à Fribourg, Neuchâtel, Yverdon ou Sion. Mais de manière moins explosive qu’à Nyon ou Rolle. «Les prix ne sont pas montés partout de manière uniforme», confirme Emmanuel Mettraux, responsable de l’immobilier pour la Suisse romande à UBS. «Nos analyses montrent que, sorti de l’arc lémanique, seules certaines communes ont connu de fortes progressions, mais généralement à ces niveaux de prix plus faibles», confirme Christelle Bérard.
Le marché semble aujourd’hui devoir prendre une pause. «Sur la région nord-vaudoise, Neuchâtel, Fribourg, on table sur une stabilisation», ajoute Emmanuel Mettraux. La vigueur immobilière de ces dernières années n’a pas fait déraper les prix et les objets intéressants existent. A l’exemple de Châtel-Saint-Denis, situé à trente minutes de Lausanne. «Là-bas, un appartement de 100 m2 revient à environ 450?000 francs, ce qui est tout à fait raisonnable.» Bref, les familles prêtes à sortir des agglomérations peuvent encore trouver leur bonheur. Un pari auquel de nombreuses personnes aujourd’hui réfléchissent, à l’heure où les loyers prennent l’ascenseur.

Crise ou ralentissement?

Quelles perspectives pour 2009? La situation va s’avérer plus délicate. Dans le pire des scénarios, une crise immobilière surviendra si la conjoncture venait à fortement ralentir, ou si l’inflation et les taux grimpaient fortement.
Dans ce cas, les acheteurs et les promoteurs seraient à coup sûr refroidis. «Mais on ne prévoit rien de tel», affirme Emmanuel Mettraux. «Nous tablons sur une stabilisation des prix, sauf pour les résidences secondaires qui devraient encore renchérir», complète Fredy Hasenmaile. Foi de banquiers.

Ronde hypothécaire en vue

Une hausse des taux hypothécaires est prévisible. Mais elle devrait rester modérée. En début d’année, la
Banque Cantonale Vaudoise (BCV) a déjà donné le ton en annonçant pour le 1er mars l’augmentation d’un quart de point, à 3,50%, de son taux variable. Le mouvement risque de faire désormais tache d’huile. Car tout laisse présager que, pour lutter contre l’inflation, la Banque nationale suisse (BNS) va, jeudi 13 mars prochain, relever ses taux directeurs. Cela pourra initier une nouvelle ronde des taux. «Si la BNS fait le pas, nous adapterons nos taux d’un quart de point», confirme Jean-Daniel Papilloud, directeur général de la Banque Cantonale du Valais. Mais, même à 3,50%, les taux variables restent à un niveau historiquement (très) bas.

La preuve 7 ans plus tard

Les prévisions immobilières restent des châteaux de sable. Faut-il acheter? Les prix sont-ils au sommet? Bilan compare les valeurs 2001 avec les chiffres actuels. Surprise: la surchauffe n’a pas touché les régions.

Par Jean-Raphaël Fontannaz

L’exercice est peu commun, mais il se révèle plus qu’intéressant. Pour le propriétaire, comme pour l’acheteur potentiel, la crainte est toujours d’acquérir son bien immobilier à un mauvais moment. Au sommet de la courbe. Juste avant l’éclatement d’une bulle.
En mai 2001, Bilan avait publié un dossier fouillé, préconisant d’investir dans la pierre. Après sept ans (de vaches grasses), le conseil s’est révélé plus que judicieux pour les propriétaires de l’arc lémanique. L’avis s’avère plus mitigé pour les résidents valaisans, fribourgeois ou neuchâtelois. Quant aux Jurassiens, qu’ils soient du Nord ou du Sud, l’achat immobilier n’est, pour l’heure en tout cas, toujours pas source de plus-value (lire le détail par canton dans les pages suivantes). Le regard rétrospectif confirme plusieurs fondamentaux. Tout d’abord, l’immobilier helvétique est un amalgame de très petits marchés régionaux, voire locaux. Ensuite, le privilège «sacré» de la situation s’est encore renforcé: les zones économiquement fortes ont dégagé des gains en valeur plus que substantiels. Jusqu’à doubler en sept ans. En revanche, la périphérie reste toujours plus aléatoire. Cet écart s’est d’ailleurs amplifié. En 2001, une maison individuelle comparable passait du simple au triple entre les emplacements les plus prisés et les localisations les moins favorables. Aujourd’hui, la différence relève d’un facteur 5!
Enfin, même dans les régions à forte plus-value, rien n’indique un risque de bulle immobilière. Certes, les prix sont actuellement élevés sur Genève et l’arc lémanique. Un tassement momentané ne peut être exclu. Mais les experts faisaient les mêmes réserves en 2001. Depuis, les valeurs y ont gagné de 50 à 100%! «En chiffres réels, sur l’ensemble de la Suisse, les prix de la propriété se situent au niveau atteint quatre ans (pour les appartements), voire sept ans (villas) avant la crise immobilière des années 1990», conclut
Fredy Hasenmaile, du Credit Suisse.

Les objets types de Bilan

Comme en 2001, la villa test évaluée par le CIFI est une résidence principale bien située dans sa commune et disposant de 700 m2 de terrain. Construite en 1970, elle a été complètement rénovée vingt ans plus tard. En bon état, elle offre 5½ pièces (780 m³) réparties sur 140 m2 de surface habitable nette, avec deux salles de bains, un garage séparé et une place de parc extérieure.
Par ailleurs, Bilan compare aussi (données sur Internet) une villa mitoyenne contiguë au milieu. Elle propose la même surface habitable et un volume approchant (740 m³), mais réparti sur cinq pièces. Construite en 1997, en très bon état, elle est entourée de 230 m2 de terrain et dispose d’un garage souterrain ainsi que de deux places de parc.
Enfin, l’appartement type est un 4½ pièces dans un petit immeuble de six logements bâti en 1995. Il offre 115 m2 sur un étage, plus 20 m2 de balcon. Lui aussi est doté de deux salles d’eau.

Vaud gagnant même en périphérie

Les Vaudois qui ont investi dans la pierre ont fait une excellente affaire. Même dans les régions excentrées. La plus-value peut atteindre deux tiers du prix initial!

Les plus fortes progressions

A Founex toujours, l’objet de référence a augmenté de 64% en sept ans. Rolle (+57%) et Crans-près-Céligny (+56%) affichent presque autant de plus-value. Le bonus est encore de moitié à Pully, Saint-Prex et Saint-Sulpice. A l’autre bout, la progression a été d’une quinzaine de pour-cent à Bex ou Moudon. C’est à Payerne que l’investissement s’avère le moins profitable: 6% sur sept ans. C’est inférieur à une inflation pourtant très faible, mais l’objet a tout de même compensé la perte de valeur liée à sa plus grande vétusté.

Les meilleures situations

Clairement: Terre-Sainte et le district de Nyon. Ces régions profitent de l’effet d’aspirateur de la proximité genevoise. A Founex, la villa type vaut plus de 1,3 million de francs. Soit deux fois et demie de mieux qu’une maison identique sise à Vallorbe, Bex ou Sainte-Croix. Gain de valeur depuis 2001: plus d’un demi-million de francs.

L’avis de l’expert

«Il faut vraiment aller dans les régions les plus périphériques pour que l’investissement immobilier n’ait pas dégagé, en sept ans, une confortable plus-value. La preuve: même dans la banlieue très populaire de Renens, la villa considérée a gagné un quart de valeur!», constate Christelle Bérard, du CIFI.

Le regard rétrospectif

En 2001, les professionnels se refusaient à parler de boom immobilier. Tout au plus reconnaissaient-ils un «marché constructif», même dans l’arrière-pays. A l’évidence, leur analyse a plus que «déçu en bien». L’embellie vaudoise s’est clairement avérée.

Les autres objets

Les villas mitoyennes ont dégagé des hausses encore plus conséquentes. Jusqu’à 75% à Founex (+545′000 francs). Même à Payerne, l’amélioration atteint 14% (+67′000 francs). Pour les appartements en PPE, l’évolution des prix colle à la courbe des villas. Le gain dépasse les 50% à Founex, Crans et Rolle.

Valais une explosion réservée aux stations

Il y a deux marchés immobiliers en Valais: les stations où il n’y a presque plus de limites et la plaine où les prix sont restés étonnamment stables.

Les meilleures situations

Pour une vision claire, il faut laisser de côté les stations huppées comme Zermatt, Saas Fee, Loèche-les-Bains ou Crans-Montana. Dans ce dernier cas, comme pour Verbier fondue dans Bagnes, l’arrière-pays communal lisse les valeurs. Surprise: Port-Valais devient l’une des situations les plus en vue du canton. Probablement l’effet du complexe de la Marina.

Les plus fortes progressions

Depuis 2001, outre le boom de Port-Valais (+49%) et de Zermatt (+43%), les valeurs ont progressé de plus d’un tiers à Val- d’Illiez, à Fully, mais aussi en montagne, à Evolène ou à Vollèges. A l’inverse, le marché est atone en plaine: à Vétroz, Veyras et Grimisuat, les prix n’ont pratiquement pas changé. Idem aussi à Sion et à Sierre où la progression est inférieure à l’inflation cumulée.

L’avis de l’expert

«Dans la plaine du Rhône, l’offre de terrains reste abondante et le marché de la villa individuelle est tenu par les entreprises de construction générale. Ces deux éléments contiennent les prix. Avec cette activité très soutenue dans le bâtiment, il n’y a donc pas eu d’envolée conséquente», juge Christelle Bérard, du CIFI.

Le regard rétrospectif

Les professionnels prédisaient une flambée des prix en station: ils ont eu parfaitement raison. Ils annonçaient un renchérissement important dans la plaine. Cette hausse ne s’est pas vraiment confirmée.

Les autres objets

De construction plus récente, la villa mitoyenne type dégage partout une meilleure plus-value que la maison individuelle. La fourchette des hausses varie entre 60% (Port-Valais) et presque 10% (Veyras et Vétroz). Les appartements en PPE progressent plus modérément. Seule exception: Vétroz où le 4½ pièces a perdu 1% par rapport à 2001.

Fribourg une évolution plus que raisonnable

Malgré quelques frémissements, le marché immobilier fribourgeois conserve une très grande stabilité. Le canton n’est définitivement pas le lieu où spéculer.

Les meilleures situations

Avec sa situation idyllique au bord du lac de Morat, Meyriez reste la situation la mieux valorisée. C’est la seule commune (avec l’étonnante La Roche, cf. ci-dessous) où la plus-value en sept ans dépasse 100′000 francs. Sur cette durée, les prix n’ont que peu bougé. Exceptions: Gruyères (un peu), mais surtout Romont et Givisiez où la villa type a nettement perdu en valeur (jusqu’à –48′000 francs).

Les plus fortes progressions

L’immobilier s’est fortement valorisé à La Roche. Plusieurs promotions ont revalorisé ce village dominant le lac de la Gruyère. Il est le seul à présenter une augmentation spectaculaire (39%) qui le remet au niveau de sa région. Ailleurs, c’est au mieux 18%, à Marly.

L’avis de l’expert

«Pour les prix immobiliers, Fribourg reste d’une stabilité qui étonne au vu de sa position centrale, proche de la frontière des langues et, avec encore l’autoroute A1, extrêmement bien desservie. C’est peut-être le reflet d’une faiblesse persistante des revenus moyens dans le canton», suggère Christelle Bérard, du CIFI.

Le regard rétrospectif

«Toutes les tendances sont orientées à la hausse, avec des pics à Fribourg et à Bulle»: ces prédictions ne se sont pas concrétisées. Décrit en 2001 comme le modèle de l’évolution raisonnable, le canton de Fribourg est resté fidèle à cette appréciation.

Les autres objets

Même plus rare sur Fribourg, la villa mitoyenne récente performe mieux que la maison individuelle des années 1970. La prise de valeur est partout plus conséquente. Givisiez est la seule commune où ce genre d’objet a très légèrement fléchi (–1%). A l’image des villas, les appartements en PPE suivent une courbe haussière très sage.

Neuchâtel les prix s’équilibrent sur le Littoral

A part sur l’ouest du Littoral, les plus-values restent modestes à Neuchâtel. Le Locle se distingue par une perte de valeur marquée.

Les meilleures situations

Le Littoral reste la situation neuchâteloise la plus attrayante. La même maison vaut presque deux fois plus à Auvernier qu’au Locle. Mais, en sept ans, les prises de valeur restent circonscrites. Rares sont les localités où l’objet a gagné plus de 50′000 francs. Colombier est juste au-dessus de cette barre. La palme va à Hauterive (+85?000 francs) et, surtout, à Cortaillod (+128′000 francs). En revanche, le prix s’est affaissé dans une demi-douzaine de communes. Si la perte n’est pas trop significative à La Chaux-de-Fonds (–6′000 francs) ou à La Brévine (–9′000 francs) et aux Bayards (–12′000 francs), elle devient vraiment très conséquente au Locle (–51′000 francs).

Les plus fortes progressions

La localisation de Cortaillod affiche la plus-value la plus marquée (+21%), devant Hauterive (+13%). Partout ailleurs, la situation est très calme avec des évolutions limitées entre –3% et +5%. Exception notable: Le Locle où la maison type a vu sa valeur régresser de 11% depuis 2001.

L’avis de l’expert

«Dans des cas comme Cortaillod ou Hauterive, il s’agit de mise à niveau par rapport aux localités voisines. Avec la rareté du terrain à bâtir, les prix des objets existants ont tendance, dans une même région, à s’égaliser», explique Christelle Bérard, du CIFI.

Le regard rétrospectif

Les spécialistes de l’immobilier s’inquiétaient de prix devenant très élevés et qui freineraient les acquisitions. Le recul du temps montre en tout cas qu’il y a eu un coup d’arrêt sur les plus-values. En revanche, les prédictions liées au Locle («les prix y sont toujours en chute») se sont avérées.

Les autres objets

Sur Neuchâtel, le marché de la villa mitoyenne est nettement plus porteur que celui de la maison individuelle. Les améliorations de valeur sont plus fortes et, à part Le Locle, aucune autre baisse n’est enregistrée.
Un constat identique peut être tiré pour les appartements en PPE avec la même exception locloise (–37′000 francs), rejointe par Les Bayards où le 4½ pièces a baissé de 11′000 francs en sept ans.

Jura/Berne la pierre ne paie pas

Dans le Jura et le Jura bernois, les valeurs immobilières ne se sont pas améliorées depuis 2001. Tant s’en faut. A Boncourt, la chute frise même les 20%.

Les meilleures situations

Dans la partie francophone de Berne, les valeurs sont plus élevées que dans le canton du Jura. Mais, partout, les prix restent extrêmement bas. Et ils se sont plutôt recroquevillés. Jusqu’à moins de 350?000 francs pour la maison type à Cœuve. Cinq fois moins qu’un objet analogue à Genève! Les gains de valeur sont l’exception. Si l’objet type vaut désormais 60′000 francs de plus à Bienne, il en a perdu 67′000 à Porrentruy, 75′000 à Saignelégier et 94′000 à Boncourt.

Les plus fortes progressions

Même un centre comme Bienne n’a pas connu d’envolée immobilière (+9% en sept ans pour la maison de référence). Si les valeurs se sont maintenues sur quelques communes, dans la toute grande majorité les prix ont chuté. Les baisses dépassent 10% à Bassecourt, Bure, Porrentruy ou Saignelégier, pour culminer à –19% à Boncourt.

L’avis de l’expert

«Le canton du Jura reste pénalisé par sa situation périphérique. Les différences sont finalement très faibles entre les meilleures localisations et les moins prisées. A preuve: la villa type coûte moins de 50% plus cher à Delémont qu’à Cœuve», signale Christelle Bérard, du CIFI.

Le regard rétrospectif

En 2001, les experts estimaient que l’ouverture de la N16 ne pourrait que «minimiser les dégâts plutôt que véritablement améliorer». L’autoroute n’étant toujours pas achevée, les présages se sont plus que confirmés.

Les autres objets

Les appartements en PPE ont perdu en valeur, comme les maisons individuelles. Seules les villas mitoyennes laissent espérer presque partout des plus-values. Ces dernières sont d’ailleurs plus substantielles que sur les objets indépendants mais plus anciens.

Genève: le jackpot dans tout le canton

Offre rare et demande plus que soutenue: la loi du marché s’est appliquée et les prix ont chauffé à Genève. Partout dans le canton. Y compris en campagne.

Les meilleures situations

Sans surprise: la rive gauche reste privilégiée. Depuis 2001, à Cologny, la villa type a presque doublé, à 1,8 million de francs. Partout l’objet considéré vaut au moins un million de francs. Sauf à Avully, dans la campagne, tout à l’extrémité du canton, où cette maison baisse de moitié, mais se négocie encore juste au-dessous de 900′000 francs. Gains de valeur en sept ans: plus de 840′000 francs dans le cas le plus favorable, 235′000 au pire…

Les plus fortes progressions

Outre Cologny (+91%), quatre autres communes affichent également une progression supérieure à 75%: Chêne-Bougeries, Anières, Vandœuvres, mais aussi Versoix (!). Même à Avully, la hausse dépasse les 5% annuels et aboutit à 37% depuis 2001.

L’avis de l’expert

«Tous les ingrédients d’une hausse sont réunis à Genève: la pénurie d’objets perdure alors que la demande ne cesse de croître depuis plusieurs années. Il était donc logique que les prix prennent l’ascenseur», analyse Christelle Bérard, du CIFI.

Le regard rétrospectif

Pour le coup, les spécialistes de l’immobilier avaient vu juste: malgré quelques frémissements liés aux turbulences boursières du printemps 2001, ils prédisaient à Genève «les plus fortes hausses de Suisse, avec Zurich». Ils avaient vu juste.

Les autres objets

Comme sur Vaud, les villas mitoyennes s’avèrent des investissements extrêmement juteux. Sur les quatre communes les plus cotées (Cologny, Chêne-Bougeries, Anières, Vandœuvres), leur valeur a pratiquement doublé en sept ans. Même là où la progression est plus retenue (Vernier, Meyrin, Lancy ou Avully), elle atteint toujours les 50%. Profil similaire pour les appartements en PPE: même en pleine campagne, le gain dépasse 150′000 francs.

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En 2008, j’équipe ma maison en photovoltaïque#
La Suisse inaugure le 1er janvier son système de rachat du courant produit par les privés grâce à des installations photovoltaïques. En Allemagne ou en France, ce système est directement à l’origine du décollage du solaire électrique après celui des chauffe-eau. Est-ce le bon moment pour s’équiper? Oui, d’autant plus que les premiers seront les mieux servis. Explications.

Si le principe du rachat de l’électricité solaire a été posé à partir du 1er janvier, un mois avant l’échéance, l’ordonnance qui en règle les modalités était toujours en consultation. On ne sait pas encore à quel tarif exact l’électricité sera rachetée, même si l’on est sûr que ces rachats seront effectifs en 2009. Ce n’est pourtant pas une raison pour attendre. Au contraire.

D’abord, la possibilité de se faire racheter son courant solaire concernera toutes les installations réalisées après le 1er janvier 2006. Pour que ce soit le cas, il faudra obtenir un agrément auprès de la Confédération à partir du 1er mai prochain. C’est en effet cette dernière – et non les compagnies électriques – qui va racheter l’électricité solaire injectée dans le réseau. Cependant, il y a un plafond. Il est actuellement de 15 millions de francs sur cinq ans. Cela signifie que ceux qui auront obtenu l’agrément fédéral en premier seront au bénéfice du fonds. Il y a de la marge puisque ces 15 millions peuvent payer une production à peu près équivalente au doublement de la production actuelle de courant solaire du pays. Reste que, pour ceux qui signeront un contrat une fois le fonds épuisé, il faudra voir si la Confédération décide d’augmenter le plafond.

Acheter 20 centimes, revendre 90
Les premiers partis ont un second avantage. Si on ne connaît pas les tarifs exacts auxquels sera rachetée l’électricité, on en a une idée. Le prix va dépendre de deux choses: d’une part, du niveau d’intégration (dans un toit, sur le toit ou dans un champ) de l’installation et, de l’autre, de sa taille. A partir de là, les tarifs de rachat évoqués par l’ordonnance en attente de ratification par le Conseil fédéral sont de 75 centimes par kilowattheure pour des panneaux posés sur le toit et de 90 centimes pour une installation intégrée (tuiles solaires) dans une limite de 90 m2. Détail crucial, les installations agréées la première année et bénéficiant du tarif de 75 ou de 90 centimes profiteront d’un contrat de vingt-cinq ans à ces prix-là. Ceux qui signeront leurs contrats une année plus tard auront un tarif garanti sur la même durée, mais 5% plus bas. Et ainsi de suite, d’année en année.

Si l’on songe que le courant vendu en Suisse avoisine les 20 centimes le kilowattheure, la différence avec les prix de rachat évoqués conduit à se demander si on n’a pas intérêt à acheter son électricité et à vendre l’intégralité de celle que l’on produit avec ses panneaux solaires. Cela dépend du coût de revient de l’installation de ces panneaux.

Directeur associé deSolstis, un des principaux ins- tallateurs de Suisse roman- de,Pascal Affolterestime qu’une installation de 10 kW produira environ 10 000 kWh par an avec les conditions d’ensoleillement moyen-nes que connaît la Suisse. A 90 centimes le kWh, cela rapporterait 9000 francs par an. Face à cela, il estime à 115 000 francs l’investissement nécessaire pour les 80 m2de panneaux nécessaires à une telle production, inclus leur câblage et l’installation d’un onduleur pour transformer le courant continu des panneaux en courant alternatif dans le réseau. Sur cette base, cela signifie que l’investissement est payé en moins de treize ans par la vente d’électricité. Pendant les douze ans qui restent du contrat, il va rapporter 108 000 francs, soit un placement annualisé de l’ordre de 5% par an.

Assurées du tarif le plus élevé pour une longue période, les premières installations qui obtiendront l’agrément fédéral ont de fortes chances de se révéler com- me un placement stable, sans même qu’il soit nécessaire d’équiper 80 m2. Le coût et la production sont à peu près proportionnels à la taille d’une installation. La consommation d’une villa occupée par quatre personnes et sans chauffage électrique est couverte par 10 m2.

Amorphe ou cristallin?
Mis en place par les Services Industriels, les compteurs d’électricité photovoltaïque[100] ne posent guère de problèmes, mais il y a cependant d’autres difficultés techniques. Le meilleur tarif allant aux installations intégrées, soit aux tuiles solaires, c’est la technologie la plus intéressante. Ces tuiles existent et se multiplient, mais il ne faut pas lésiner sur leur qualité. Les contrats de rachat durent vingt-cinq ans, et il n’est pas interdit d’espérer que l’installation continuera sa vie au-delà. Cependant, comme c’est le cas avec le béton, on sait assez mal comment vieillissent les panneaux solaires et leurs câblages soumis aux intempéries.

Si les tests allemands TÜV constituent une garantie minimale de qualité,Jean-Christophe Hadorn, fondateur du fabricant suisseSES, attire l’attention sur d’autres aspects. «Il faut savoir que le film plastique Tedlar qui équipe les panneaux est non seulement fabriqué parDupontmais copié dans des pays à bas coûts. » Lui plaide pour des panneaux de fabrication allemande et américaine en l’état actuel du marché et conseille, tout comme Pascal Affolter, de miser sur des marques.

Ensuite, il existe trois catégories de silicium pour le solaire photovoltaïque[100]: amor-phe, monocristallin et polycristallin. Moins chers, les panneaux en silicium amorphe produisent moins. Il en faut 25 m2pour produire autant que sur 10 m2pour une installation typique en photovoltaïque[100] cristallin. Naturellement, ces différences se retrouvent dans les prix: environ 5000 francs le kilowattheure pour de l’amorphe et 10 000 francs pour du monocristallin, avec, dans les deux cas, pas mal de différence en fonction des fabricants.

En Suisse, ce ne sont pas les couvreurs qui installent les panneaux photovoltaïques mais des électriciens spécialisés. Sauf sur Neuchâtel et Berne, il faut aussi une autorisation de la commune. Le canton de Vaud pourrait prochainement assouplir sa procédure. Ail-leurs, ce n’est pas gagné si l’on songe que le fondateur d’une des principales entreprises suisses de panneaux solaires s’est vu refuser par sa municipalité le droit d’installer des panneaux sur son propre toit!

Le cas genevois
La nouvelle loi suisse va donner le choix aux Genevois, qui pouvaient déjà vendre leur kilowattheure solaire 80 centimes cette année et 76 centimes l’an prochain. S’il se confirme, le tarif fédéral de 90 centimes donnerait un avantage pour les installations intégrées. Surtout, les contrats de rachat genevois sont de vingt ans contre vingt-cinq pour ceux de la Confédération. A vos calculettes!

Avec un prix supérieur de 69% à la moyenne européenne, les coûts de construction en Suisse se montrent les plus élevés parmi trente-trois pays du continent.#
Selon la dernière étude publiée par Eurostat, elle se classe devant le Danemark, la Suède et l’Irlande. Elle est aussi nettement plus chère que l’Autriche, un voisin à la topographie similaire (voir tableau en page 44). Cette situation se répercute négativement sur le budget consacré au logement[100], le principal poste de dépenses des ménages helvétiques.

Lorsque l’on cherche les causes de la cherté de la construction en Suisse, plusieurs explications viennent immédiatement à l’esprit: les cartels qui dominent encore la branche, le niveau plus haut des salaires, le goût du perfectionnisme, la culture artisanale du travail, la lourdeur des procédures, la «recourite». On oublie cependant d’évoquer l’une des raisons essentielles à ce phénomène: l’inextricable fouillis législatif du droit de la construction.

Le chiffre donne le tournis: 115 000! Tel est le nombre d’articles de lois et de réglementations cantonales et communales qui touchent à l’acte de construire. Soit 600 fois le contenu de la Constitution fédérale! Les promoteurs, les entrepreneurs, les architectes, les ingénieurs actifs dans le domaine de la construction se débattent dans un magma législatif que même les esprits les plus pointus peinent à comprendre. «Il y a une trentaine d’années, il suffisait de remplir une feuille de papier recto-verso pour mettre à l’enquête un bâtiment. Aujourd’hui, il faut deux à trois classeurs fédéraux», constateThierry Lander, responsable du calcul des offres pour la Suisse romande chezImplenia, la plus importante entreprise de construction du pays.

C’est le fédéralisme poussé jusqu’à l’absurde qui explique cette avalanche de normes. Souverains, les cantons définissent eux-mêmes les multiples notions utilisées dans la branche, de même que les méthodes de mesure qui s’y rapportent. Ils déterminent ainsi les distances entre les bâtiments, la longueur et la largeur des constructions, les indices d’utilisation, etc. Plusieurs d’entre eux confient même aux communes le soin de le faire. «Les notions utilisées ne sont pas les mêmes, ou alors les mêmes notions sont utilisées dans des sens différents», affirment les auteurs d’une brochure éditée en novembre dernier par plusieurs organismes s’occupant de la construction et de l’aménagement du territoire*. Dans leur analyse,Kurt GilgenetAvivah Conens’interrogent: «Comment justifier que, pour deux projets identiques – conçus sur des parcelles de mêmes dimensions, dans des zones à bâtir de même dénomination – une autorisation de construire puisse être octroyée à l’un, et non à l’autre?»

Cette situation sème le chaos et la confusion juridiques. Car «un même terme, ou une même mesure, peut couvrir des sens différents. » Par exemple, «la hauteur d’une construction est mesurée de sept façons différentes: à partir du terrain naturel, du niveau de référence, du terrain plus profond, en comptant seulement les étages, jusqu’au toit, etc. » s’insurgeGabriel Barrillier, secrétaire général de la Fédération genevoise des métiers du bâtiment. De même, «des termes différents peuvent s’appliquer à des notions identiques»: si la plupart des législations cantonales définissent la surface constructible, chaque canton exprime toutefois cette surface différemment.

On pourrait croire que la farouche détermination des cantons et des communes à conserver leurs prérogatives dans la construction améliore au moins la qualité de vie de leurs concitoyens. Mais ce n’est pas le cas. Les villas poussent comme des champignons sur l’ensemble du territoire helvétique. L’aménagement est chaotique et les réalisations souvent médiocres. «Les édiles croient encore qu’ils défendent la protection du paysage et la qualité de l’habitat. Or, regardez les rives du lac Léman entre Genève et Villeneuve! On n’y voit aucune réalisation architecturale d’envergure. L’environnement construit offre une vision épouvantable», soupireStéphane de Montmollin, secrétaire de la Fédération des architectes suisses.

Ce fatras législatif entrave surtout la compétitivité de la branche. Les entreprises ne peuvent ni planifier leurs travaux sur toute la Suisse ni standardiser les processus d’industrialisation des constructions. Dans chaque canton, elles sont obligées de repartir de zéro avec l’aide d’ingénieurs et d’architectes locaux qui connaissent les règlements à respecter. «Ces réglementations sont nées de la volonté des cantons de protéger leur propre marché intérieur», affirmeGérard Visinand, président de l’Association suisse des entrepreneurs généraux. Autrement dit, la branche vit encore à l’ombre du protectionnisme.

Marché captif
Malgré les discours prononcés par quelques associations faîtières de la branche qui exigent une harmonisation du cadre législatif, la plupart des acteurs préfèrent encore le statu quo à l’aventure de la concurrence. Si la branche ne se bat pas avec détermination pour changer la donne, c’est que personne, à l’exception des grandes entreprises de construction, n’a vraiment intérêt à chambouler les règles. Prenons les architectes. Certains conçoivent les plans d’aménagement des communes. D’autres sont au service des entrepreneurs incapables d’interpréter le droit local. «Avec une harmonisation des lois, ces architectes perdraient beaucoup de mandats captifs», relève Stéphane de Montmollin.

Les coûts de ce protectionnisme sont énormes. Au moins deux études le démontrent. Premièrement, d’après un rapport publié en 1998 par la Commission pour la technologie et l’innovation de la Confédération, la multiplication des dispositions légales entraîne un surcoût évalué entre 10% et 15% des coûts de construction. Ce qui représentait à cette époque un montant qui pouvait grimper jusqu’à 6 milliards. Deuxièmement, selon une analyse récente, la hausse des coûts de construction des logements au cours de ces quarante dernières années découle pour 40% de prescriptions juridiques ou de normes introduites pendant la période sous étude (le solde est dû à l’agrandissement de la surface d’habitation).

Quand les cantons jouent la lenteur
Depuis une dizaine d’années, quelques voix, très éparses, s’élèvent contre ce fouillis législatif. Mais il a fallu attendre le 22 septembre 2005 pour entrer dans le vif du débat. Ce jour-là, les cantons acceptaient enfin de lancer une véritable réforme. Ils adoptaient l’Accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine de la construction (AIHC) dans 30 domaines (lire encadré ci-contre). Une solution minimaliste, puisque l’on évoquait au début du processus la nécessité de trouver un consensus sur une centaine de notions.

Cette convention ne touche qu’à la terminologie et aux méthodes de calcul qui seront unifiées sur l’ensemble du territoire helvétique. Afin de tenir compte des particularités régionales, l’autonomie des cantons et des communes sera préservée. Par exemple, ils pourront continuer de fixer eux-mêmes la hauteur admissible d’un bâtiment. L’environnement construit ne risque donc pas de s’uniformiser de Romanshorn à Genève. «Ce texte n’entend pas intervenir dans les systèmes législatifs des cantons, mais se limite à garantir que les notions et les méthodes de mesure soient comprises de manière identique», insiste la Conférence suisse des directeurs des travaux publics, de l’aménagement du territoire et de l’environnement dans son message à l’intention des autorités cantonales. Et d’ajouter: «L’harmonisation formelle des notions et des méthodes de mesure répond à un besoin évident et elle est dans l’intérêt de l’économie. De plus, aucun élément objectif ne justifie des définitions différentes pour des réalités identiques. »

Comme aucun groupe de pression n’est suffisamment actif, les cantons ne ressentent aucune urgence pour entériner cette convention. A la fin 2007, seuls les Grisons l’avaient ratifiée. Au moins trois autres cantons – Fribourg, Berne et Soleure – pourraient suivre en 2008. Or, il en faut au moins six pour que l’AIHC puisse entrer en vigueur. Lors des Journées du logement[100], qui ont eu lieu à Granges le 8 novembre dernier, la conseillère fédérale Doris Leuthard s’est inquiétée de la lenteur du processus de ratification. «J’attends une accélération des choses», a-t-elle insisté en ouverture des débats.

Si les cantons ont tenté de ficeler un accord intercantonal, c’est parce qu’ils redoutaient l’intervention de la Confédération. Depuis des années, ses sbires les menaçaient régulièrement en agitant le spectre d’une loi fédérale sur la construction. Comme les cantons tiennent à leur souveraineté dans ce domaine, ils ont fini par agir. Certains doutent cependant du processus choisi pour harmoniser les règles. Ainsi, le Genevois Gabriel Barillier est-il opposé à la solution du concordat. «Il est trop compliqué pour le mettre en pratique. L’harmonisation des normes passe par une loi fédérale. Il n’y a pas d’autres possibilités pour réduire l’autonomie cantonale et communale», estime-t-il.

Le hic, c’est qu’une législation fédérale nécessite une modification de la Constitution. Or, on voit mal comment celle-ci pourrait passer avec succès le cap du Parlement voire du peuple. Bref, le protectionnisme n’a pas dit son dernier mot dans ce secteur. Il coûtera encore très cher à la compétitivité de la Suisse! D’autant que de nombreux obstacles ne sont pas près de tomber. Notamment dans le domaine de l’harmonisation nécessaire de la planification et de l’octroi des permis de construire.

Environ 115 000 articles de lois
Qui parvient encore à s’y retrouver dans le foisonnement inextricable de la législation consacrée au domaine de la construction et de l’aménagement du territoire? D’après les auteurs de la brochure intitulée L’Harmonisation dans le Respect de l’Autonomie, il existerait quelque 115 000 articles de lois et de règlements différents:

-Les lois et les règlements en vigueur dans les 26 cantons et demi-cantons comptent environ 15 350 articles.

-Les législations communales dénombrent quelque 100 000 articles si l’on estime que 2500 communes sur les 2750 que compte le pays disposent d’une réglementation idoine avec, en moyenne, 40 articles pour chacune d’entre elles.

Une loi fédérale sur la construction permettrait de réduire le nombre d’articles à 75 000 voire à 50 000:

-Le droit fédéral contiendrait au maximum 300 articles.

-Les législations cantonales se résumeraient à 10 articles (dispositions introductives, de procédure, d’exécution et de recours). Soit un total de 260 articles pour 26 cantons.

-Les règlements communaux se contenteraient de 20 à 30 articles. Soit entre 50 000 et 75 000 en tout.

Une diversité législative qui confine à l’anarchie

Les notions utilisées dans la construction varient considérablement d’une législation cantonale à l’autre. «Un même terme, ou une même mesure, peut couvrir des sens différents. » Exemples:

1 - La hauteur d’une construction
Fribourg: «La hauteur totale admissible d’une construction est délimitée par une surface parallèle mesurée à la verticale du terrain naturel. La construction doit s’inscrire entièrement à l’intérieur de l’espace ainsi défini. »

Saint-Gall: «La hauteur d’une construction définit la distance verticale en milieu de façade entre le niveau de référence et le point d’intersection de la façade et du plan supérieur de la toiture. »

2 - La surface de la construction
Genève: «La surface de la construction, exprimée en mètres carrés de plancher, ne doit pas excéder 20% de la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée à 22% lorsque la construction est de haut standard énergétique, reconnue comme telle par le service compétent. »

Fribourg: «L’indice d’utilisation est le rapport de la surface totale brute des niveaux utilisables pour l’habitation et les activités à la surface constructible du fonds, comprise à l’intérieur de la zone à bâtir. »

3 - La zone verte
Berne: «Les zones de verdure (espaces verts) sont destinées à structurer le milieu bâti, à maintenir des espaces verts dans le centre des localités, à protéger les abords des monuments ainsi qu’à préserver les points de vue et l’aspect caractéristique des localités. »

Fribourg: «A l’intérieur des zones à bâtir, des zones peuvent être prévues pour conserver ou pour créer des emplacements de verdure, ou pour ménager des espaces libres de bâtiment. »

Abaisser les prix: mission impossible
Que peuvent faire le promoteur et le particulier pour réduire les coûts de la construction? Choisir l’entrepreneur, l’architecte, les matériaux et demander des offres à l’étranger pour comparer les prix à ceux pratiqués en Suisse? Evidemment. Mais cela ne suffira jamais à compresser fortement la facture. Ce sont surtout les pouvoirs publics et la branche qui doivent agir. Voici comment:

En rendant compatibles les législations cantonales et communales dans les domaines de la construction et de l’aménagement dterritoire.

En harmonisant la planification et les procédures d’octroi des permis de construire.

En luttant plus efficacement contre les cartels.

En industrialisant les processus de construction.

En demandant des offres à l’étranger.

En améliorant la collaboration entre les acteurs de la branche.

En renforçant le contrôle de l’exécution des travaux.

Trente notions à harmoniser
Pour harmoniser la terminologie et les méthodes de mesure dans la branche de la construction, les cantons cherchent à mettre en œuvre un accord intercantonal. Il entrera en vigueur lorsque six d’entre eux l’auront ratifié. Pour l’instant, seuls les Grisons ont franchi l’obstacle.

Cette convention concerne 30 notions clés, dont: le terrain de référence, le bâtiment, la petite construction, les plans de façade, la longueur, la largeur et la hauteur du bâtiment, la hauteur de la façade, les étages, le sous-sol, les combles, l’attique, la distance à la limite et entre les bâtiments, l’indice de surface de plancher, les indices du volume bâti, de la surface bâtie et de la surface de verdure.

Ces notions peuvent être divisées en trois catégories: les notions qui peuvent être appliquées immédiatement, les notions qui nécessitent une adaptation des lois et les notions qui doivent être introduites lors de révisions de plans d’affectation.